神話1：主観的な好みで投資用不動産を選ぶ
牛熊市投資用不動産を選ぶ際には、選択の基準が持ち家の場合とは異なることを強調しておきましょう
投資物件のバルコニーが狭い」「バスルームに窓がない」「カーペットがフローリングでない」「外観の新しさが足りない」「南北方向に向いていない」といった投資家の不満を聞いたことが何度もあります。 しかし、実際には、不動産投資にとって、家は投資家がリターンを得るための商品、媒体、ツールに過ぎません。
村屋按揭家を株や債券に例えると、その株が好きかどうかまで考えているのでしょうか。 考慮しなければならないのは、その投資対効果だけです そして、最小の資金で最大のリターンを得る方法。 誤解を恐れずに言えば、これは減価償却の可能性、賃貸収益、長期保有コスト、そしてあなたのキャッシュフローを意味します。
誤解2：土地のコンプレックス
土地に関しては、ほとんどの人がこの問題で悩んでいますが、実は「土地」というものは存在せず、全く考慮されていないはずなのです。 実際には、「どこ」というもう一つの言葉を考えればいいのです!
海外物業投資例えば、メルボルンの駅に隣接する1ベッドルームのフラットと、遠隔地にあるヴィラの価格が同じだとしたら、どちらの方が投資としての可能性が高いと思いますか? 将来的にはどちらが人気が出るでしょうか?
ヴィラの利点は、土地の所有権が含まれていることですが、欠点は、手入れが簡単ではないことと、長期的な所有権のコストがフラットよりもはるかに高いことです。 莫大な先行投資が必要な別荘に比べて、マンションの資本圧迫感は格段に少ない(引き渡し時期が1～2年の先行販売の新築住宅の場合)。 1つのヴィラの資金を2つ以上のフラットに分散させることも可能です。 つぶれた物件に投資することで、投資家は利益を最大化し、資本リスクを最小化するために、より柔軟に投資を操作することができます。
誤解3：家は上がるのか?
私が聞きたいのは、家賃が上がるのか、賃金が上がるのか、光熱費が上がるのか、物価が上がるのか、インフレになるのか、ということです。
実際、家の価格はこれらすべての要素が組み合わさったものです。 現在、オーストラリアだけでも年率4%程度のインフレが起こっています。 経済が好調で、投資先が良い場所にあり、様々な潜在的な上昇要因がある場合、7年から10年で2倍、あるいは2倍になることもあります。 加えて、最も重要なポイントは、移民の増加です。 メルボルンには毎年約10万人の移民が増加しており、住宅の需要も大幅に増加しています。
間違い4：「底力」を感じさせる考え方
ほとんどすべての投資家は、最も低いところで買い、最も高いところで売りたいと思っています。 しかし、低さはどこにあるのか? どんなにプロでも、どんなに優秀でも、投資の専門家がこの質問に答えられるとは思えません。 住宅の価格が上がったときに初めて、振り返って「ああ、そうだったのか」と気づくのです。 最後に買いたいと思ったのは、一番低いところだったんだよねー。
高く売って安く手に入れるのは投資家の夢だが、ウォーレン・バフェットは「真実を見極めるのは神の仕事であり、人間の仕事ではない」とも言っている。
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